Aprobada en febrero y en vigor desde junio de este año, la nueva ley hipotecaria significa un cambio para clientes y bancos en España. Son varios los puntos que se han modificado con respecto a la anterior legislación, en la que el comprador tiene unas garantías y libertades mayores.
Denominada ley de crédito inmobiliario, esta nueva ley hipotecaria, ordenada por la Comunidad Europea, llega a nuestro país con 3 años de retraso. Por ello, es importante conocer los pros y las contras que van a suponer a la hora de hipotecarse con un nuevo inmueble.
Los tres puntos más relevantes de la nueva ley hipotecaria son los siguientes:
Transparencia: para el cliente será posible conocer todos los detalles, disminuyendo los riesgos de letras pequeñas que conllevan un pago mucho mayor del previsto. Es decir, saber lo que uno firma al dedillo.
Reparto de gastos entre cliente y entidad: la nueva ley hipotecaria garantiza una distribución más equitativa los costes de formalización del contrato.
Protección al comprador: la legislación busca hipotecas más beneficiosas para el consumidor, que se ve más protegido ante la ley, en la que ya no pueden ocurrir procesos judiciales tan polémicos como las cláusulas suelo.
Estos aspectos básicos demuestran que la nueva ley hipotecaria beneficia en gran modo al consumidor, y aporta una garantía importante más: la entidad financiera debe esperar a que el cliente haya adeudado 12 meses o el 3% de la hipoteca en la primera mitad del préstamo para ejecutar dicha hipoteca, cuando antes era solamente de un trimestre; y de 15 cuotas o el 7% en la segunda mitad.
Eso sí, esta nueva ley hipotecaria no tiene un carácter retroactivo, por lo que las hipotecas firmadas antes de la aprobación de la misma no contienen estas normas aplicadas en su contrato.
Pero hay muchos más cambios en la modificación de la nueva ley hipotecaria:
Subrogación de la hipoteca: será posible cambiar la hipoteca de un banco a otro sin pagar comisión. Esto provocará una competencia entre entidades bancarias que también está regulada en la nueva ley hipotecaria.
Supresión de las cláusulas suelo: la dación en pago será voluntaria con acuerdo entre las partes.
Impuesto de Actos Jurídicos (AJD) van a cuenta del banco: aquí entran las primeras copias del notario y los pagos del registro y de la gestoría, mientras que el cliente se hace cargo de los gastos de tasación y de las segundas copias.
Prohibición de las vinculaciones: ya no existe la obligación de contratar un seguro o más productos para que la hipoteca sea concedida. Sin embargo, los bancos pueden ofrecer descuentos si se acepta alguna de estas ofertas. Además, con la nueva ley hipotecaria, el cliente puede contratar estos servicios con otras entidades financieras, siempre que cumplan con el contrato. No habrá comisiones añadidas por novación en el préstamo.
Disposición adicional: la nueva ley hipotecaria establece esta disposición para que la cláusula de vencimiento anticipado no influya en los embargos suspendidos y pendientes del Tribunal de Justica de la UE. Además, esta ley no prohíbe el desahucio sin alternativa habitacional de colectivos vulnerables.
Comisiones en las hipotecas de tipo fijo: las comisiones de amortización en este modelo de hipoteca bajan a la mitad, siendo del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% en los venideros. Si la hipoteca es variable, la nueva ley hipotecaria establece que el cliente pueda elegir entre 3 o 5 años el tipo de amortización, con comisiones del 0,25% o del 0,15%, respectivamente. Las cajas rurales y cooperativas podrían abonar el impuesto de AJD si conceden el préstamo, aunque están exentas de pagarlo en la nueva ley hipotecaria.
Código de Buenas Prácticas, obligatorio para aplicar a todos los préstamos, incluso los anteriores a 2012. Plazo de 10 días al consumidor para analizar el contrato. Los tasadores pueden ser independientes y escogidos por el cliente, ya sean sociedades o personas físicas. Trasteros, garajes y demás espacios que se tengan una función doméstica forman parte de todo el inmueble.
Comparación de hipotecas: el banco debe ofrecer, en esta nueva ley hipotecaria, una ficha estandarizada con las condiciones hipotecarias de cada entidad.
Evaluación del cliente: sin coste, pero el banco puede realizar un análisis de la situación del consumidor antes de conceder la hipoteca.
