Sí, se puede recuperar una vivienda alquilada por necesidad, pero no vale hacerlo de cualquier manera ni basta con decir “la necesito” y ya está. La Ley de Arrendamientos Urbanos prevé esta posibilidad, aunque la limita bastante: debe tratarse de un arrendador persona física, haber pasado al menos el primer año de contrato, existir una necesidad real y, además, esa posibilidad debe constar de forma expresa en el contrato. También hay que avisar con antelación y, si luego la vivienda no se ocupa de verdad, el inquilino puede reclamar su vuelta o una indemnización.
En qué casos el casero puede recuperar la vivienda para uso propio o familiar
Nosotros solemos explicarlo así: la ley permite al propietario pedir el piso antes de que termine la duración mínima del arrendamiento cuando necesita destinarlo a vivienda permanente para sí mismo o para determinados familiares. No es una vía libre para “cambiar de idea” respecto al alquiler, sino una excepción concreta y tasada.
Esa recuperación anticipada puede utilizarse para vivir en el inmueble el propio arrendador, sus hijos o padres (siempre dentro del primer grado de consanguinidad o por adopción), o su cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial con sentencia firme. Ahí está la clave: uso permanente y necesidad real. No una conveniencia, no una mera preferencia, no un “bueno, igual me viene bien tenerlo libre”.
Qué dice la ley sobre la necesidad de ocupar el inmueble arrendado
La base legal está en el artículo 9.3 de la LAU. Ese precepto permite que, una vez transcurrido el primer año del contrato, no opere la prórroga obligatoria si el arrendador persona física necesita la vivienda para destinarla a residencia permanente propia o de ciertos familiares, siempre que esa necesidad se hubiera hecho constar expresamente al firmar el contrato.
Requisitos legales para reclamar la vivienda antes de que termine el contrato
Para que el propietario pueda reclamar el piso por necesidad, deben cumplirse varios requisitos a la vez:
- que el arrendador sea persona física;
- que haya pasado al menos un año desde el inicio del contrato;
- que la necesidad esté prevista de forma expresa en el contrato;
- y que se comunique al arrendatario con dos meses de antelación.
Si falla uno de esos puntos, la recuperación puede quedar muy tocada jurídicamente. Y sí, a veces por un detalle aparentemente menor se cae medio asunto. Pasa más de lo que parece.
Quién puede ocupar el piso: propietario, hijos, padres o cónyuge
La ley no deja esto abierto. Puede ocupar la vivienda el propio arrendador, sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción (es decir, padres e hijos) o su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. No menciona, por ejemplo, hermanos, sobrinos o pareja no casada en este supuesto concreto.
Cuándo debe haberse pactado esta posibilidad en el contrato de alquiler
Aquí hay un matiz importantísimo: la necesidad de recuperar la vivienda debe haberse hecho constar al tiempo de celebración del contrato y de forma expresa. O sea, no vale incluirlo después en una conversación de WhatsApp, ni en una llamada, ni en una nota improvisada. Debe aparecer en el contrato de arrendamiento desde el principio.
Cuándo no se puede desalojar al arrendatario por esta causa
No se puede echar al inquilino por necesidad cuando esa necesidad no es auténtica, cuando no se cumplen los requisitos legales o cuando se usa esta figura como excusa para librarse del arrendatario y volver a alquilar más caro. Dicho claro: la necesidad no puede ser un pretexto.
Falta de justificación real de la necesidad
Si no hay una necesidad verdadera de ocupar la vivienda como residencia permanente, la causa puede ser impugnable. La norma no está pensada para recuperar el inmueble por mera comodidad o estrategia patrimonial. Está pensada para una necesidad cierta.
Incumplimiento de los plazos de preaviso
El propietario debe avisar con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que vaya a necesitar la vivienda, especificando la causa concreta. Si no lo hace así, el requerimiento puede ser defectuoso.
Uso fraudulento de la vivienda tras la salida del inquilino
Si, una vez desalojado el arrendatario, pasan tres meses y ni el propietario ni el familiar legitimado ocupan efectivamente la vivienda, el inquilino puede optar por volver al inmueble o reclamar una indemnización, salvo causa de fuerza mayor. Esa previsión legal existe precisamente para evitar fraudes.
Qué plazo de aviso hay que dar al inquilino para pedirle el piso
El plazo es de dos meses. Y la comunicación debe especificar la causa por la que se necesita la vivienda. No basta una carta vaga o una frase genérica. Cuanto más concreta y acreditable sea la comunicación, mejor. Nosotros, de hecho, recomendamos siempre que sea una comunicación fehaciente, para poder probar después fecha, contenido y recepción.
Qué derechos tiene el arrendatario si recibe esta comunicación
Que el propietario alegue necesidad no significa que tú, como inquilino, tengas que asumir sin más todo lo que se diga. Tienes derecho a revisar si concurren realmente los requisitos legales, si la cláusula aparece en el contrato y si el preaviso está bien hecho. Y, si no lo está, puedes oponerte.
Cómo comprobar si la necesidad alegada es verdadera
Conviene revisar el contrato, la identidad de la persona que supuestamente va a ocupar la vivienda, la justificación aportada y el contenido exacto del requerimiento. A veces el problema está en algo tan básico como que la cláusula no existe, o está redactada fatal, o el familiar invocado no encaja en el supuesto legal. Sí, pasa.
Qué hacer si no está de acuerdo con abandonar la vivienda
Si no estás conforme, lo razonable es no improvisar. Hay que analizar documentación y valorar si existe base para discutir la procedencia de la recuperación. Si el propietario quiere seguir adelante y no hay entrega voluntaria, normalmente tendrá que acudir a la vía judicial para obtener la posesión.
Posibilidad de reclamar una indemnización o volver al inmueble
Si el piso no se ocupa dentro de los tres meses siguientes a la extinción del contrato o al desalojo efectivo, el arrendatario dispone de treinta días para elegir entre volver a la vivienda, con indemnización de gastos, o reclamar una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que faltara hasta completar cinco años.
Qué ocurre si el propietario recupera el piso y después no lo ocupa
Ocurre, sencillamente, que el inquilino gana fuerza jurídica. La ley le permite ser repuesto en el uso del inmueble por un nuevo periodo de hasta cinco años, manteniendo las condiciones contractuales anteriores, o reclamar la indemnización indicada. Salvo fuerza mayor, claro. Esto es de las partes más serias del asunto, y con razón.
Diferencias entre echar a un inquilino por necesidad, por impago o por fin de contrato
No es lo mismo recuperar la vivienda por necesidad que resolver el contrato por impago o por expiración del plazo.
En el impago, la LAU permite resolver por falta de pago de la renta o de otras cantidades asumidas por el arrendatario. También contempla otras causas, como subarriendo inconsentido, daños dolosos u actividades molestas.
En el fin de contrato, lo relevante son los plazos de duración y prórroga. Por ejemplo, tras la duración mínima legal, el arrendador debe notificar su voluntad de no renovar con cuatro meses de antelación, y el arrendatario con dos meses.
Y si hay que ir a juicio para un desahucio por falta de pago o por expiración del plazo, la Ley de Enjuiciamiento Civil lo encauza por juicio verbal. Además, si el demandado no se opone, el procedimiento puede terminar con decreto y lanzamiento en la fecha fijada.
Pasos recomendables para hacerlo de forma legal y evitar problemas judiciales
Nosotros no recomendamos lanzarse a reclamar el piso “a ojo”. Lo sensato es seguir un orden y dejar todo bien atado, porque una mala gestión al principio suele acabar en un pleito más largo y más caro.
Revisión del contrato de arrendamiento
El primer paso es comprobar que el contrato incluye la cláusula expresa sobre la necesidad de recuperar la vivienda. Sin eso, el margen del propietario se reduce muchísimo.
Comunicación fehaciente al arrendatario
Después, hay que remitir una notificación clara, con la causa concreta y respetando los dos meses de preaviso. Mejor si queda constancia indiscutible de su recepción. Burofax, por ejemplo. No es glamuroso, pero funciona.
Recopilación de pruebas y documentación
También conviene reunir documentación que apoye la necesidad alegada y, si el inquilino no abandona el inmueble, preparar correctamente la reclamación judicial. En estos casos, contar con abogados especialistas en desahucios express en Madrid suele evitar bastantes errores. Y si quieres revisar otros servicios o más información general, puedes entrar en dabogados.es.
Preguntas frecuentes sobre la recuperación de la vivienda alquilada
¿Se puede recuperar el piso para un hijo?
Sí, siempre que sea hijo del arrendador (o adoptado), que la finalidad sea destinar el inmueble a vivienda permanente y que se cumplan los requisitos del artículo 9.3 de la LAU.
¿Se puede echar al inquilino antes de los cinco años?
Sí, pero solo en el supuesto legal de necesidad y después del primer año de contrato, no antes, y además con cláusula expresa y preaviso correcto.
¿Hace falta demanda judicial si el inquilino no se va?
En la práctica, sí: si no hay entrega voluntaria, el propietario suele necesitar acudir al juzgado para recuperar la posesión. La LEC prevé la tramitación del desahucio por juicio verbal en varios supuestos arrendaticios.
¿Qué pasa si el contrato no menciona esta causa?
Que, en principio, no puede invocarse válidamente esta recuperación anticipada por necesidad al amparo del artículo 9.3, porque la ley exige que conste expresamente en el contrato al tiempo de celebrarlo.
Conclusión: cuándo sí y cuándo no puede el propietario pedir la vivienda por necesidad
En resumen, sí, se puede echar a un inquilino por necesitar el piso, pero solo cuando concurren los requisitos legales: arrendador persona física, transcurso del primer año, cláusula expresa en el contrato, necesidad real para vivienda permanente propia o de familiares concretos y preaviso de dos meses. Si además luego no se ocupa la vivienda, el inquilino puede reclamar su regreso o una indemnización.
Así que no, no estamos ante una decisión libre del casero. Estamos ante una excepción legal muy concreta. Y cuando se intenta forzar un poco… bueno, ahí empiezan los problemas, las impugnaciones y los juzgados.
