El desahucio por precario permite recuperar una finca cuando otra persona la ocupa sin pagar renta y sin disponer de un título que le dé derecho a permanecer en ella. Es habitual cuando el propietario cedió gratuitamente la vivienda a un familiar o conocido y después solicita su devolución, aunque también puede plantearse entre coherederos o ante otros ocupantes sin título.
No basta con ser propietario y afirmar que no existe contrato. Antes de demandar hay que comprobar qué relación permitió la entrada, si se pagó alguna cantidad, quién tiene derecho a poseer el inmueble y cuál es la vía procesal adecuada. Un error en esa calificación puede terminar con la desestimación de la demanda.
| Situación de la vivienda | Vía que puede corresponder |
|---|---|
| Familiar o conocido que entró con permiso, no paga renta y se niega a salir cuando se revoca la autorización | Desahucio por precario, si carece de otro título |
| Arrendatario cuyo contrato ha terminado | Desahucio por expiración del plazo, normalmente |
| Arrendatario que deja de pagar | Desahucio por falta de pago |
| Personas que entraron sin consentimiento y cuya identidad puede ser desconocida | Tutela sumaria de la posesión u otra acción posesoria, según el caso |
| Copropietario o coheredero que usa el inmueble en exclusiva | Requiere analizar la comunidad, el título y en beneficio de quién se ejercita la acción |
| Ocupante que acredita alquiler, comodato, usufructo, atribución judicial de uso u otro derecho vigente | El precario puede no ser la vía adecuada |
Qué es un desahucio por precario
Por «precario» se entiende una situación de posesión sin contraprestación y sin un derecho vigente que justifique la permanencia. Puede existir desde el principio (por ejemplo, cuando unos padres permiten a un hijo vivir gratis en un piso) o aparecer después, si el título que amparaba la ocupación pierde su eficacia.
El artículo 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil atribuye al juicio verbal las demandas que pretenden recuperar la plena posesión de una finca cedida en precario por el dueño, el usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseerla.
Que el uso sea gratuito resulta decisivo. Si el ocupante demuestra que paga una renta como contraprestación, incluso aunque no exista un contrato escrito, puede haber un arrendamiento verbal. En ese caso habrá que estudiar las normas arrendaticias y no dar por supuesto que se trata de precario.
No es sinónimo de ocupación ilegal
En muchos casos, quien ocupa la casa entró con autorización. El conflicto surge más tarde, cuando el titular retira el permiso y la persona no entrega las llaves. No existe necesariamente una entrada clandestina ni un delito: hay una controversia civil sobre quién tiene derecho a poseer el inmueble.
Si la entrada se produjo sin consentimiento desde el primer momento, pueden encajar otras acciones civiles, entre ellas la tutela sumaria para recuperar una vivienda ocupada ilegalmente. Elegir entre esas vías exige conocer cómo comenzó la posesión, quién demanda y qué documentos existen.
Requisitos para presentar una demanda de desahucio por precario
El éxito del procedimiento depende de que la parte demandante pruebe su derecho y de que el ocupante no acredite un título suficiente.
Tener derecho a recuperar la posesión
Puede demandar el propietario, pero también un usufructuario u otra persona que acredite un derecho actual a poseer la finca. La escritura, una nota simple o certificación registral, una adjudicación hereditaria y otros documentos pueden servir para justificar la legitimación, según el origen del derecho.
Una nota simple por sí sola no resuelve todos los casos. Si existe una herencia sin partir, una copropiedad, una atribución de uso en un proceso de familia o un procedimiento paralelo, será necesario comprobar quién debe ejercer la acción y si actúa en beneficio propio o de la comunidad.
Que el ocupante carezca de título vigente
Quien se opone puede aportar un contrato de alquiler, un comodato con plazo, un usufructo, una resolución judicial o cualquier otro título que legitime su permanencia. El tribunal no se limita a comprobar quién figura en el Registro: también analiza el derecho invocado por el ocupante.
Convivir con el propietario, estar empadronado o pagar suministros no crea por sí solo un derecho indefinido a permanecer. Esos elementos sí pueden aportar contexto sobre la relación y deben valorarse junto con el resto de las pruebas.
Que no exista renta ni contraprestación por el uso
Precario significa disfrute gratuito. Las aportaciones ocasionales a gastos domésticos o suministros no siempre equivalen a una renta, pero los pagos periódicos con apariencia de alquiler pueden cambiar la calificación del conflicto.
Recibos, transferencias, mensajes y declaraciones de las partes serán relevantes para determinar qué se pactó realmente.
Haber retirado de forma clara el permiso
Cuando la entrada fue consentida, resulta conveniente dejar constancia de que la autorización ha terminado y solicitar la devolución del inmueble. Un requerimiento fehaciente permite fijar la fecha desde la que el propietario exige la entrega, evita discusiones sobre si la tolerancia seguía vigente y puede facilitar una solución sin juicio.
Desde abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige, con carácter general, intentar previamente un medio adecuado de solución de controversias antes de presentar una demanda civil. La acción ordinaria de precario no debe confundirse con la tutela sumaria de la posesión, que sí figura entre las excepciones.
Por ello, el requerimiento o la negociación deben prepararse de modo que sirvan también para acreditar el requisito de procedibilidad, salvo que concurra una excepción legal.
Enviar cualquier burofax no garantiza por sí solo que el requisito esté cumplido. La reclamación extrajudicial debe guardar identidad con el objeto que después se llevará al juzgado y conservar prueba de su envío, recepción y resultado.
Casos habituales: familiares, parejas, coherederos y copropietarios
Las situaciones familiares concentran buena parte de estos conflictos porque la cesión inicial suele hacerse de palabra y sin condiciones precisas.
Desahucio de un familiar o de una expareja
Un padre puede permitir a su hijo y a su pareja residir gratuitamente en una vivienda. Si más adelante revoca esa autorización, quienes continúan dentro necesitarán acreditar un derecho distinto de la mera tolerancia. Los mensajes, las circunstancias de la cesión y las posibles resoluciones de familia serán determinantes.
El análisis cambia cuando existe una sentencia que atribuye el uso de la vivienda, especialmente si hay menores. También importa saber quién es el propietario: no produce los mismos efectos una vivienda perteneciente a uno de los excónyuges que un inmueble cedido por los padres de cualquiera de ellos.
Vivienda ocupada por un coheredero
Durante la indivisión hereditaria, los bienes pertenecen a la comunidad y ningún coheredero puede tratar automáticamente una vivienda concreta como si ya fuera exclusivamente suya.
La jurisprudencia admite acciones para recuperar un inmueble usado de manera exclusiva y excluyente cuando se ejercitan correctamente en beneficio de la comunidad hereditaria.
No toda discrepancia entre hermanos se resuelve mediante precario. Si el problema real es repartir la herencia, vender un bien común o compensar el uso exclusivo, pueden ser necesarias acciones de partición, división o reclamación de cantidades.
Uso exclusivo por un copropietario
Un copropietario sí tiene un título sobre el inmueble, de modo que no debe calificarse como precarista sin más. Habrá que examinar las cuotas, los acuerdos sobre el uso, la oposición de los demás comuneros y la acción que mejor proteja el interés común.
Demandar por precario sin resolver esas cuestiones puede ser inadecuado.
Cómo se desarrolla el procedimiento para recuperar la vivienda
El proceso se tramita por las reglas del juicio verbal, con abogado y procurador. Aunque cada expediente puede plantear incidencias distintas, el recorrido habitual comprende estas fases.
1. Revisión del título y de las pruebas
Antes de enviar el requerimiento hay que reconstruir cómo entró la persona en la finca, qué se pactó, si hubo pagos y cuándo se pidió la devolución.
Escrituras, información registral, mensajes, recibos, documentos hereditarios y resoluciones judiciales permiten comprobar si el precario es la acción correcta.
2. Negociación y requerimiento de entrega
El requerimiento debe identificar el inmueble, expresar que termina la autorización, pedir la entrega dentro de un plazo razonable y dejar constancia del intento negociador.
Si se alcanza un acuerdo, conviene documentar la fecha de salida, la devolución de llaves, el estado de la vivienda y las consecuencias del incumplimiento.
3. Presentación y contestación de la demanda
Si no hay entrega voluntaria, se presenta la demanda ante el tribunal del lugar donde se encuentra la finca. El escrito debe acreditar el derecho a poseer, describir la situación de precario y solicitar que se condene a la parte demandada a desalojar y devolver el inmueble.
Una vez admitida, la demanda se notifica al ocupante para que pueda contestar y aportar el título en el que basa su posesión.
Las dificultades para localizar o identificar a las personas que viven en la casa pueden retrasar esta fase y, en algunos supuestos, aconsejar una vía procesal diferente.
4. Vista, prueba y sentencia
Habrá vista cuando resulte procedente conforme a las reglas del juicio verbal. En ella pueden practicarse interrogatorios, testificales y otras pruebas relacionadas con la propiedad, la cesión gratuita, los pagos o la retirada del consentimiento.
Si el tribunal estima la demanda, la sentencia ordenará restituir la posesión. La parte demandada puede abandonar voluntariamente la finca o interponer los recursos legalmente previstos.
5. Ejecución y lanzamiento
Obtener una sentencia favorable no siempre supone la entrega inmediata de las llaves. Si el ocupante no se marcha, será necesario instar la ejecución para que el juzgado practique el lanzamiento.
En esa actuación se recupera materialmente la posesión, con intervención de la comisión judicial y, cuando resulte necesario, de un cerrajero.
Cuánto tarda un desahucio por precario
No existe un plazo único ni una duración garantizada. Lo razonable es contar con varios meses desde la preparación del requerimiento hasta la recuperación efectiva de la vivienda, pero el tiempo real depende del juzgado y de las incidencias del caso.
Prometer una fecha cerrada antes de revisar el expediente sería poco riguroso.
| Factor | Cómo puede afectar al plazo |
|---|---|
| Negociación previa | Añade una fase inicial, aunque puede evitar por completo el juicio si hay acuerdo |
| Carga de trabajo del tribunal | Influye en la admisión, los señalamientos y la ejecución |
| Notificación al ocupante | Los domicilios incorrectos o la dificultad para identificarlo generan demoras |
| Oposición y prueba | Un título discutido, pagos o conflictos familiares pueden exigir más actividad probatoria |
| Vulnerabilidad | Puede activar comunicaciones a servicios sociales, requisitos adicionales o una suspensión cuando la ley lo permita |
| Recurso de apelación | Puede prolongar el litigio después de la primera sentencia |
| Falta de salida voluntaria | Obliga a solicitar ejecución y esperar el lanzamiento |
Un asunto documentalmente claro, sin oposición y con entrega voluntaria será más corto que otro entre coherederos, con un título discutido o con dificultades de notificación. La palabra «exprés» no elimina estos trámites.
Qué ocurre si los ocupantes están en situación de vulnerabilidad
Encontrarse en situación de vulnerabilidad no convierte por sí solo una ocupación sin título en un derecho permanente sobre la vivienda.
Sí puede afectar a la tramitación: la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla comunicaciones a las administraciones competentes y medidas de suspensión en determinados supuestos, especialmente cuando se trata de la vivienda habitual de la persona ocupante.
También existen requisitos específicos cuando demanda un gran tenedor y concurren las condiciones previstas por la normativa de vivienda. La documentación necesaria debe revisarse antes de presentar la demanda para evitar una inadmisión o un retraso.
Conviene desconfiar de las guías que afirman que todos los lanzamientos están suspendidos automáticamente durante 2026. La prórroga extraordinaria aprobada provisionalmente por el Real Decreto-ley 2/2026 fue derogada por el Congreso el 26 de febrero de 2026.
Esto no elimina las protecciones ordinarias ni las medidas que puedan aprobarse después, por lo que la regulación vigente debe comprobarse en la fecha de iniciar el procedimiento.
¿Se puede reclamar una indemnización por la ocupación?
Al no existir un alquiler, tampoco hay rentas impagadas en sentido estricto. Otra cuestión es reclamar una indemnización por el tiempo durante el que la vivienda se retiene después de haber terminado el permiso, o por desperfectos acreditados.
Esa reclamación no es automática. Hay que formularla correctamente, justificar el daño y probar su cuantía y relación con la conducta del ocupante.
Acumular una pretensión económica puede modificar la complejidad del procedimiento, de modo que debe valorarse junto con el objetivo prioritario de recuperar la posesión.
Actuaciones que el propietario debe evitar
Ser titular de la vivienda no autoriza a recuperarla por la fuerza. Cambiar la cerradura mientras el ocupante está fuera, cortar suministros, retirar sus pertenencias o recurrir a amenazas puede generar responsabilidades civiles o penales y perjudicar el procedimiento.
El camino seguro pasa por documentar la retirada del consentimiento, cumplir la negociación previa cuando corresponda y solicitar al juzgado la restitución.
Si el ocupante entrega las llaves voluntariamente, conviene firmar un documento que refleje la fecha, el estado del inmueble y la devolución de la posesión.
Cómo recuperar la vivienda con garantías
Antes de demandar hay que identificar correctamente el origen de la ocupación. Un alquiler verbal, una cesión gratuita, una atribución judicial de uso y una ocupación sin consentimiento conducen a procedimientos diferentes.
Cuando la vivienda fue cedida sin renta y el permiso ya ha terminado, el desahucio por precario puede ser la vía adecuada.
Dabogados ofrece asesoramiento en procedimientos de desahucio y recuperación de inmuebles en Madrid, desde la revisión del título y el requerimiento previo hasta la demanda y el lanzamiento. Una valoración temprana permite escoger la acción correcta y evitar actuaciones que retrasen la devolución de la finca.
